Spoluvlastník užíva vec nad rámec podielu – čo je spoluvlastnícky podiel?
Podielovému spoluvlastníctvu sme sa venovali v tomto osobitnom článku – Ako vyporiadať podielové spoluvlastníctvo?
Podľa § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka
Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.
Podľa § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka
O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.
Spoluvlastnícky podiel – čo to je?
Spoluvlastnícky podiel neznamená, že by podielový spoluvlastník mal právo využívať konkrétne určenú časť spoločnej veci v rozsahu jeho podielu. Spoluvlastnícky podiel je totiž ideálny, to znamená, že ak podielový spoluvlastník má napr. 1/2 spoluvlastnícky podiel, tak ho má, úplne zjednodušene povedané, v každej jednej tehle, v každom jednom kameni či centimetri či milimetri štvorcovom spoločnej veci. Nemôže sám rozhodnúť o tom, že bude užívať konkrétnu časť spoločnej veci, a to ani v prípade, ak by presne zodpovedala jeho spoluvlastníckemu podielu.
Spoluvlastník užíva vec nad rámec podielu, na základe dohody (hlasovania)
O tom, kto a akým spôsobom bude užívať spoločnú vec, rozhodujú podieloví spoluvlastníci väčšinou podľa veľkosti podielov. Prehlasovaní spoluvlastníci sa musia rozhodnutiu podriadiť. Jedine, ak by sa jednalo o dôležitú zmenu spoločnej veci, by sa mohli na súde domáhať zvrátenia rozhodnutia hlasovania (§ 139 ods. 3 Občianskeho zákonníka).
Spoluvlastníci môžu rozhodnúť, že spoločnú vec bude užívať len jeden, či viacerí z nich. Majú nárok na finančnú náhradu?
To záleží od toho, ako sa dohodli, resp. čo presne si odhlasovali. Ak bolo predmetom dohody, či hlasovania právo užívať vec bezodplatne, potom nárok na finančnú náhradu za užívanie veci nad rámec spoločného podielu podľa môjho právneho názoru nemajú. V občianskom práve má totiž prednosť zmluvná sloboda, a teda dohoda zmluvných strán.
Ak však o tom, či pôjde o odplatné, či bezodplatné užívanie veci rozhodnuté nebolo, potom zastávam právny názor, že právo na finančnú náhradu za užívanie spoločnej veci nad rámec spoluvlastníckeho podielu ostatní spoluvlastníci majú.
Vysvetlenie k tomu podáva napr. aj Najvyšší súd ČR, ktorý v rozhodnutí sp.zn. 22Cdo/2624/2003 uviedol:
„Bezdôvodné obohatenie podielového spoluvlastníka, ktorý užíva vec nad rozsah svojho spoluvlastníckeho podielu, vzniká bez ohľadu na to, či o užívaní rozhodla väčšina spoluvlastníkov počítaná podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov, alebo bolo upravené dohodou spoluvlastníkov, alebo o užívaní rozhodol súd, pokiaľ, hoci aj s konkludentne uzavretej dohody spoluvlastníkov, nevyplýva niečo iné, napríklad, že si za užívanie nad rámec zodpovedajúci spoluvlastníckemu podielu nebudú nič uhrádzať.“
Čo ak spoluvlastník užíva vec nad rámec podielu svojvoľne?
Pokiaľ sa jeden, či viacerí spoluvlastníci rozhodnú, že budú užívať celú spoločnú vec, a to bez akejkoľvek dohody, či súhlasu, alebo hlasovania, v takom prípade majú podľa môjho názoru jednoznačne ostatní spoluvlastníci nárok na finančnú náhradu za užívanie spoločnej veci jedným zo spoluvlastníkov nad rámec jeho spoluvlastníckeho podielu.
Úžívanie celej spoločnej veci nad rámec spoluvlastníckeho podielu – ako sa určuje výška náhrady?
Výška náhrady sa určuje podľa ustálenej súdnej praxe odborným vyjadrením, či znaleckým posudok, prípadne inými dôkazmi preukazujúcimi výšku tzv. bežného nájomného v danej lokalite a čase, pri porovnateľnej nehnuteľnosti. Je vhodné osloviť niekoľko realitných kancelárií, prípadne priamo znalca, aby túto výšku stanovil a následne je možné si túto náhradu uplatňovať od dotyčného spoluvlastníka. Ak je napr. bežné nájomné porovnateľnej nehnuteľnosti v danej lokalite a danom čase povedzme 500 € a spoločný dom užíva len 1 spoluvlastník, ktorý má 1/2 spoluvlastnícky podiel, v takom prípade by sme sa bavili o náhrade vo výške 250 € za každý mesiac užívania.
Úžívanie celej spoločnej veci nad rámec spoluvlastníckeho podielu – ako postupovať?
Najskôr odporúčam podielového spoluvlastníka vyzvať mimosúdne, aby náhradu uhradil dobrovoľne. Pokiaľ odmietne, neostane Vám nič iné, len podať žalobu, kde budete ale musieť svoj nárok a jeho výšku patrične preukázať.
Rovnako si dovoľujem upozorniť na premlčaciu dobu, ktorá v danej veci plynie.
Názory na jej dĺžku sa v zásade líšia a závisia od právnej povahy nároku, a teda či existuje dohoda (či hlasovanie) o tom, že spoluvlastník môže vec užívať alebo nie a užíva ju svojvoľne. Podľa jedného názorového prúdu je potrebné tieto nároky posudzovať podľa ustanovení o bezdôvodnom obohatení (§ 451 Občianskeho zákonníka), iní zase tvrdia, že nárok vyplýva priamo z vlastníckeho práva, a teda by sa mal posudzovať podľa § 123 Občianskeho zákonníka. Bude však záležať na okolnostiach daného prípadu, ako to vyhodnotí súd. Potom môže byť v závislosti od toho premlčacia doba dvoj alebo trojročná. Vždy však odporúčam žalovať nárok preistotu v kratšej premlčacej lehote.
JUDr. Patrik Ozimanič, advokát
