Čo je sprostredkovateľská zmluva?
Nárok makléra na províziu vzniká za určitých podmienok. Vychádzať musíme z ustanovení sprostredkovateľskej zmluvy. Sprostredkovateľská zmluva je zmluva uzatvorená medzi sprostredkovateľom a záujemcom s cieľom zabezpečiť sprostredkovanie uzavretia určitej zmluvy. Podľa § 774 Občianskeho zákonníka platí, že
Sprostredkovateľskou zmluvou sa sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.
Najčastejšie sa nám spája azda s činnosťou realitných kancelárií a realitných maklérov, ktorí pomáhajú klientovi kúpiť, predať, či prenajať určitú nehnuteľnosť.
Podľa § 774 Občianskeho zákonníka je sprostredkovateľ povinný podľa zmluvy vyvinúť úsilie a vytvoriť príležitosť uzavrieť zmluvu. Sprostredkovateľ nie je zodpovedný za to, či zmluva napokon uzavrie, alebo nie. Ale musí vyvinúť primerané úsilie na zabezpečenie podmienok, ktoré umožňujú uskutočnenie obchodu. To môže spočívať napr. vo vyhľadávaní záujemcov, inzerovaní veci, ku ktorej sa viaže zmluva, oslovovaní potenciálnych záujemcov a pod.
Pojmovými znakmi sprostredkovateľskej zmluvy sú:
1/ obstaranie príležitosti uzavrieť zmluvu zo strany sprostredkovateľa
2/ uzavretie zmluvy medzi záujemcom a treťou osobou.
Nakoľko je sprostredkovateľská zmluva tzv. odplatnou zmluvou, sprostredkovateľ vykonáva činnosť za odmenu. Odmena je jednou z podstatných náležitostí zmluvy a pokiaľ odmena dohodnutá nie je, sprostredkovateľská zmluva je neplatná.
Kvalitná sprostredkovateľská zmluva by tak mala obsahovať najmä predmet sprostredkovania, výšku odmeny sprostredkovateľa, podmienky platenia odmeny, lehotu na zabezpečenie sprostredkovania a podmienky ukončenia zmluvy.
Sprostredkovateľská zmluva môže byť uzatvorená na určitú dobu, alebo do uskutočnenia konkrétneho obchodu alebo obchodnej príležitosti. Zmluva môže byť aj predčasne ukončená dohodou medzi sprostredkovateľom a objednávateľom alebo zákazníkom.
Sprostredkovateľská zmluva nevyžaduje na svoju platnosť písomnú formu, a teda platná je aj ústna, alebo konkludentná sprostredkovateľská zmluva. V prípade, že sprostredkovateľská zmluva nie je uzatvorená písomne, môže sa preukázať aj iným spôsobom, napríklad e-mailom.
Nárok makléra na províziu – kedy vzniká?
Podľa § 775 a 776 Občianskeho zákoníka platí:
§ 775
Sprostredkovateľovi patrí odmena v dohodnutej výške; odmenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná podľa § 40a.
§ 776
Sprostredkovateľovi patrí okrem odmeny náhrada nákladov iba vtedy, ak je to výslovne dohodnuté; pri pochybnostiach, len ak mu vznikol nárok na odmenu.
Nárok na províziu vzniká pričinením sprostredkovateľa a dosiahnutím výsledku – uzavretím zmluvy.
Ak sprostredkovateľ zabezpečí klientovi možnosť uzavrieť zmluvu, teda označí osobu, ktorá má záujem sprostredkúvanú zmluvu uzavrieť, tak v takom prípade mu vzniká nárok na províziu.
Podmienkou toho, aby nárok na províziu sprostredkovateľovi (maklérovi) vznikol je, aby sa zmluva bola uzavretá jeho zásluhou a pričinnením. V určitých prípadoch dokonca nárok môže vzniknúť aj v prípade, ak sprostredkovateľ zoznámi klienta so záujemcom a tí potom uzavrú zmluvu. Dokonca aj v prípade, ak ho potom títo „vynechajú“ z procesu uzvretia zmluvy a túto napokon uzavrú.
Vyplýva to z rozhodnutia Najvyššieho súdu ČSR sp.zn. Rv I 974/26, podľa ktorého:
„Sprostredkovateľská činnosť sa môže prípadne vyčerpať i samotným zoznámením strán, ak nie je potrebné ešte nejaké osobitné spolupôsobenie. Nárok na províziu vzniknutý zoznámením strán nezaniká tým, že strany nepribrali sprostredkovateľa k dojednaniu zmluvy. Nezáleží na tom, že medzi zoznámením strán a dojednaním zmluvy bola vsunutá určitá doba a činnosť iného sprostredkovateľa.“
Preto nárok na províziu vzniká maklérovi nielen vtedy, ak je pri celom procese uzatvárania zmluvy až do jej uzavretia, ale aj vtedy, ak zoznámi zmluvné strany a tieto potom uzavrú zmluvu.
Existuje tiež právny názor, podľa ktorého ak záujemca využije služby viacerých sprostredkovateľov, nárok na odmenu má len ten z nich, ktorého pričinením zmluva bola uzavretá. Bolo by to však vecou pomerne náročného dokazovania.
Pokiaľ by sme mali uvedené zhrnúť, tak nárok sprostredkovateľa, napr. realitného makléra na sprostredkovateľskú províziu vzniká za nasledovných podmienok:
– Existuje platná sprostredkovateľská zmluva (dohoda o predmete a odmene sprostredkovania)
– Sprostredkovateľ vyvinie činnosť k obstaraniu príležitosti uzavrieť zmluvu, napr. vyhľadáva záujemcov, poskytuje im informácie a pod.
– Sprostredkovateľ poskytne klientovi informácie o záujemcovi a o príležitosti uzavrieť zmluvu (niekedy postačuje, že ich napr. len zoznámi)
– Klient a záujemca (3.osoba) napokon zmluvu uzavrú (aj v prípade, ak obchod dokončia už bez sprostredkovateľa)
Prvým krokom k tomu, aby sa klient, alebo sprostredkovateľ vyhli sporom a niekoľkoročnému súdnemu konaniu, je mať dobre nastavenú sprostredkovateľskú zmluvu.
JUDr. Patrik Ozimanič, advokát
Máte otázku?
Kontaktujte ma a pokúsime sa nájsť odpoveď a riešenie…
