Investície do spoločnej veci

Investície do spoločnej veci – má spoluvlastník nárok na náhradu?

Investície do spoločnej veci sú častou témou v podielovom spoluvlastníctve. Podielové spoluvlastníctvo je jednou z foriem vlastníctva, pri ktorej jednu vec vlastní viacero osôb, pričom každý má presne určený spoluvlastnícky podiel.

Je upravené v § 137 a nasl. Občianskeho zákonníka. Podľa § 139 Občianskeho zákonníka

(1) Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne.

(2) O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.

(3) Ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd.

Niekedy sa stáva, že nehnuteľnosť užíva v podstate len jeden zo spoluvlastníkov a ten sa k nej správa, ako k vlastnej. To znamená, že ju aj opravuje, renovuje a pod. Má v takom prípade právo požadovať od druhého spoluvlastníka nejakú finančnú náhradu? To závisí od okolností prípadu.

O investovaní do spoločnej veci by mali spoluvlastníci rozhodovať spoločne

Investície do spoločnej veci by mali podliehať rozhodovaniu spoluvlastníkov v súlade s režimom uvedeným v § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka. To potvrdzuje aj rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR sp.zn. 22Cdo/1658/2001, podľa ktorého:

„Pod pojem hospodaření společnou věcí, o kterém mají spoluvlastníci podle § 139 odst. 2 ObčZ rozhodovat, lze podřadit i rozhodnutí o tom, jaká investice, tj. náklad jakého druhu a v jaké výši, má být do společné věci provedena. Pokud zákon stanoví, že rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti jejích podílů, pak z toho vyplývá, že nerozhoduje jen většina, aniž by menšinovému spoluvlastníku byla dána jakákoliv možnost, aby se pro zamýšlenou investici mohl rovněž rozhodnout či se k ní vyjádřit. To lze dovodit i z logického výkladu tohoto ustanovení: má-li vůbec v úvahu připadat dohoda spoluvlastníků nebo rovnost hlasů nebo nedosažení většiny, musí být menšinovému spoluvlastníku záměr investici provést (a to jakého druhu a v jaké výši) ostatními spoluvlastníky předestřen, aby se tak mohl vyjádřit k tomu, zda s ní souhlasí či nikoliv (a také případně uvážit možnost zrušení a vypořádání spoluvlastnického vztahu)… Pokud by menšinovému spoluvlastníku vůbec nebyla dána možnost vyjádřit se k zamýšlené investici (druhu a výši), pak i za situace, kdy by s takovou investicí souhlasila většina spoluvlastníků, počítaná podle velikosti podílů, nejde o rozhodnutí většiny ve smyslu § 139 odst. 2 ObčZ. V takovém případě by šlo z hlediska hospodaření spoluvlastníků se společnou věcí o neplatný právní úkon.“

Ak väčšina spoluvlastníkov rozhodne o tom, že sa bude do veci investovať, povinní prispieť sú aj spoluvlastníci, ktorí hlasovali proti investícii a boli prehlasovaní. Musia sa totiž podriadiť väčšine.

Investície do spoločnej veci – spoluvlastníci sa dohodli

Pokiaľ sa spoluvlastníci na investícii do spoločnej veci dohodli, potom sa náhrada spravuje touto dohodou.

Ak sa spoluvlastníci nedohodnú, ale prebehne rozhodovanie podľa § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka, tak v takom prípade má investujúci spoluvlastník právo požadovať od tých, ktorí do nehnuteľnosti neinvestovali náhradu už počas trvania spoluvlastníckeho vzťahu. Teda nie až po jeho zániku.

Je to dôležité z hľadiska premlčacej doby, ktorá teda začína plynúť už počas trvania spoluvlastníckeho vzťahu od momentu investovania a nie až po zániku spoluvlastníctva. Potvrdzuje to aj rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR sp.zn. 22Cdo/1596/2000, podľa ktorého:

„…investice jakéhokoliv druhu učiněné jedním ze spoluvlastníků se souhlasem ostatních nepředstavují jejich bezdůvodné obohacení a jsou proto splatné (ve výši odpovídající příslušnému spoluvlastnickému podílu neinvestujícího spoluvlastníka) již za trvání spoluvlastnictví a nikoli až po jeho zrušení.“

Investície do spoločnej veci – spoluvlastníci sa nedohodli

V prípade ak investícia do spoločnej veci bola vynaložená bez akejkoľvek dohody, či rozhodnutia podľa § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka.

V tomto prípade rozlišujeme náklady nevyhnutné a ostatné (nie nevyhnutné). V oboch prípadoch vzniká na strane neinvestujúceho spoluvlastníka bezdôvodné obohatenie.

Rozdiel je len v jeho splatnosti a znova v plynutí premlčacej doby.

Pri nevyhnutných nákladoch, je neinvestujúci spoluvlastník povinný zaplatiť investujúcemu spoluvlastníkovi náhradu už počas trvania spoluvlastníctva. Od daného momentu plynie premlčacia doba.

Pri ostatných investíciách (tých, ktoré neboli nevyhnutné), vzniká bezdôvodné obohatenie až momentom zániku podielového spoluvlastníctva, a teda premlčacia doba plynie až od zániku spoluvlastníctva.

Uvedené zrhnul aj Najvyšší súd SR v rozhodnutí sp.zn.: 4MCdo/12/2011 z 27. 2.2012:

“Pri vyporiadaní zrušovaného podielového spoluvlastníctva, ktoré súd vyporiadava podľa § 142 ods. 1 veta tretia Občianskeho zákonníka, ako vyporiadanie v širšom zmysle na návrh účastníka, je totiž treba z hľadiska povahy nárokov a ich premlčania rozlišovať medzi nákladmi na nutnú opravu a údržbu veci a nákladmi na opravu a údržbu veci, ktoré neboli nevyhnutné, medzi nákladmi v bežnej záležitosti a v ostatných záležitostiach (§ 139 Občianskeho zákonníka), medzi nákladmi, s ktorými spoluvlastníci vyslovili súhlas alebo ktoré boli niektorým spoluvlastníkom vynaložené bez tohto súhlasu. Treba tiež zisťovať, či za trvania podielového spoluvlastníctva došlo medzi spoluvlastníkmi k dohode o spôsobe úhrady týchto nákladov, pretože až vtedy by bolo možné správne posúdiť aj prípadnú námietku premlčania (ktorú žalovaná aj vzniesla) voči takejto pohľadávke. S prihliadnutím k tomu potom pôjde buď o majetkové právo investujúceho spoluvlastníka uplatňované voči druhému spoluvlastníkovi podľa § 511 ods. 3, § 137 ods. 1 a § 139 ods. 1,2,3 Občianskeho zákonníka, ktoré sa premlčí v trojročnej premlčacej dobe podľa § 101 Občianskeho zákonníka, pre ktorej počiatok je rozhodujúca doba vynaloženia nákladov na opravu a údržbu, alebo o právo na vydanie bezdôvodného obohatenia ktoré môže uplatňovať investujúci spoluvlastník už za trvania spoluvlastníckeho vzťahu, ktoré sa premlčí v dobe podľa § 107 Občianskeho zákonníka v súvislosti s vynaložením nákladov na opravu alebo údržbu, alebo o právo na vydanie neoprávneného majetkového prospechu vo výške zhodnotenia podielu druhého spoluvlastníka v súvislosti so zánikom podielového spoluvlastníctva, ktoré sa premlčí v dvojročnej premlčacej dobe podľa § 107 Občianskeho zákonníka od zániku tohto spoluvlastníctva.”

Nárok na zaplatenie investícií do spoločnej veci je možné uplatniť aj v konaní o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.

Nárok na zaplatenie investícií je možné uplatniť aj v konaní o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Potvrdzuje to aj rozhodnutie R46/1991, podľa ktorého:

“Pokiaľ počas existencie spoluvlastníctva niektorý zo spoluvlastníkov vynaložil investície na spoločnú vec, má voči ostatným spoluvlastníkom právo na náhradu za vynaložené investície v rozsahu zodpovedajúcom ich spoluvlastníckym podielom na spoločnej veci. Takýto nárok na zaplatenie náhrady si investujúci spoluvlastník môže uplatniť aj v konaní o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva v rámci tzv. vyporiadania v širšom zmysle. Nevyhnutnou podmienkou, aby sa súd mohol takýmto nárokom zaoberať je však jeho riadne uplatnenie návrhom alebo vzájomným návrhom so všetkými náležitosťami. O takomto nároku je potrebné rozhodnúť samostatným výrokom; je vylúčené vykonať jeho zohľadnenie v rámci rozhodovania o náhrade za spoluvlastnícky podiel.).”

Nie je to jednoduchá problematika a každý prípad môže mať svoje špecifiká. Dôležité je rozlišovať
1. či máte dohodu prípadne rozhodnutie podľa § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka, alebo nie
2. aký je charakter investície, teda či bola alebo nebola nevyhnutná

Od toho sa odvíja moment vzniku nároku a začiatok jeho premlčania, a teda aj úspech, či neúspech v prípadnom súdnom spore.

JUDr. Patrik Ozimanič, advokát